Chciałem dla Państwa poruszyć problem jaki często mają właściciele lub zarządcy użytkowanych obiektów budowlanych. Otóż wykonując roboty budowlane w obiekcie nie są świadomi że mogą one zostać zakwalifikowane nie jako remont a np. przebudowę co może wymagać odrębnych dokumentów łącznie z pozwoleniem na przebudowę.

Ale od początku.

Definicje legalne zarówno remontu jak i przebudowy zawiera Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j.Dz.U. z 2020 r. ,poz. 1333 z późn. zm.).

I tak zgodnie z art. 3 pkt. 7A za przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt. 8 za remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym;

Z zestawienia powyższych definicji widac więc że w przypadku przebudowy inaczej niż w przypadku remontu dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego z wyjątkami w/w. Ktoś powie remontowałem przecież też dochodzi do zmiany parametrów użytkowych bo ,,mi się lepiej po remoncie to mieszkanie użytkuje”. Ale nie do końca tak jest.

Podam przykład:

Żona mówi: Kochanie tez okna są już stare dokonajmy ich wymiany.

Maż: Nie ma sprawy

1. Wymiana okien następuje na okna z drewnianych na aluminiowe/plastikowe ale większe żona chciała żeby pokój był bardziej doświetlony więc trzeba było wykuć też większe otwory w ścianach.

2. Wymiana okien następuje na okna z drewnianych na aluminiowe/plastikowe ale o tożsamych wymiarach więc również kucie otworów okiennych nie było potrzebne ale trzeba było podtynkować malować itp.

Wydaje się że to jest przecież to samo. Ale tak nie jest. W 1 przypadku mamy do czynienia z przebudową dochodzi od zmiany charakterystycznych parametrów użytkowych w obiekcie – większy stopień nasłonecznienia,w drugim przypadku mamy do czynienia z remontem (odtworzenie stanu pierwotnego przy zastosowaniu innych materiałów niż w stanie pierwotnym)

Co do obowiązku uzyskiwania stosownych dokumentów odsyłam Państwa do art. 29 ust. 3 pkt. 1 i 2 oraz zwolnienia z obowiązku ich uzyskania tj. Art. Art. 29 ust. 4 pkt. 1 i 2 Prawa budowlanego. Pomimo korzystnych zmian w tych katalogach jak możemy sobie zobaczyć nadal nie ma ,,lekko i łatwo’’. Samo życie ;)

Jak widać z powyższego granic jest ,,cienka” a chodzi głównie o parametry techniczne i użytkowe i ich zmianę.

Zawsze przed każdego typu pracami sugeruje też pisemnie zapytać właściwy Wydział Architektury wydający pozwolenia lub zgłoszenia i oczekiwać na pisemną odpowiedź. Może nas to uchronić przed zarzutem ewentualnej samowoli budowlanej bo będziemy legitymować się

1. Określonym pisemnym stanowiskiem organu że żadne dokumenty nie są potrzebne

2. Pozwoleniem lub zgłoszeniem na przebudowę lub remont.

Na koniec dla chętnych do poczytania którzy chcą poznać praktyczne przykłady i problemy na podstawie kilku orzeczeń NSA ( czyli z wokand sądowych) :

,,Sąd I instancji słusznie zauważył, że wbrew twierdzeniom skarżącej nie doszło do remontu budynku mieszkalnego z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane bowiem zakres i charakter wykonanych robót budowlanych nie uzasadniał takiego wniosku. Z akt sprawy wynikało, że skarżąca sama wskazała jaki był zakres dokonanych przez nią robót. I tak dokonano przesunięcia i powiększenia tarasu o 55 cm, wymieniono wszystkie drewniane elementy konstrukcyjne w postaci słupów, zastrzałów, krokwi, wykonano nowe punktowe betonowe fundamenty oraz wymieniono pokrycie dachu. Charakter tych robót i ich zakres w istocie nie odpowiada definicji ustawowej remontu bowiem w ich wyniku powstał nowy taras w miejsce dotychczasowego. Potwierdzenie tego stanowiska stanowi porównanie tarasu z lat 1998-2001 (fotografie) z ustaleniami oględzin stan po 2010 – 2011 r., które wskazuje także na nowy dach i inny sposób jego połączenia z budynkiem. W związku z powyższym uprawnione było stanowisko organów oraz Sądu odnośnie powstania w wyniku robót budowlanych skarżącej nowego obiektu o funkcji tarasu” - uzasadnienia Wyroku NSA z dnia 21.10.2020 roku, II OSK 1526/18

,,Istota definicji remontu zamyka się w rodzaju robót budowlanych, jednakże te roboty budowlane muszą być wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym. Aby móc wykonać remont musi istnieć obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 1 p.b. Nie mamy do czynienia z remontem, jeżeli roboty budowlane polegają na wykonaniu faktycznie nowego obiektu budowlanego, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym. Wówczas dokonywana jest odbudowa, która zgodnie z definicją z art. 3 pkt 6 p.b. zalicza się do budowy. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 971/17, dostępny: www.orzeczenia.nsa.gov.pl)” – z uzasadnienia Wyroku NSA z dnia 06.11.2020 roku, II FSK 1740/18

,,W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego roboty budowlane polegające na wymianie słupów czy linii elektroenergetycznej będą spełniać definicję remontu, o ile nie dojdzie do zmiany parametrów użytkowych i technicznych takich jak: długość linii (parametr charakterystyczny), jej przebieg, miejsce posadowienia poszczególnych słupów, zwiększenia mocy, napięcia lub zwiększenia pola elektromagnetycznego. Zmiana tych parametrów oznaczać będzie, że nie jest to remont, lecz budowa lub przynajmniej przebudowa w rozumieniu art.3 pkt 7a P.b. Natomiast sam fakt, że wymienione będą stare słupy (w dotychczasowym miejscu ich posadowienia), stare izolacje, naprawione będą uziemienia i fundamenty nie dowodzi jeszcze odmiennych parametrów technicznych lub użytkowych danego odcinka, jak również całego obiektu budowlanego. Pogląd, że wymiana słupa elektroenergetycznego, stanowiącego element składowy linii elektroenergetycznej, prowadząca do posadowienia w miejscu dotychczasowym nowego słupa (m.in. wykonanego z nowego materiału, w nowej technologii) może być kwalifikowana jako remont pod warunkiem, że zostaną zachowane dotychczasowe parametry techniczne i użytkowe obiektu, a także związanych z nim przewodów i zachowany zostanie ten sam przebieg samej trasy linii elektroenergetycznej, jest formułowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (wyroki NSA z 6 grudnia 2016 r., I OSK 1509/16, z 8 grudnia 2015 r., I OSK 604/14, z 16 kwietnia 2019 r., I OSK 1680/17, z 27 listopada 2019 r., I OSK 871/19). Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, także użycie nowych materiałów nie pozostaje w sprzeczności z definicją remontu, w której to wprost dopuszczono zastosowanie innych materiałów niż wykorzystane w stanie pierwotnym. Wydaje się bowiem racjonalne, że zamiast przestarzałych technologii przy remoncie stosuje się nowsze technologie”. - z uzasadnienia Wyroku NSA z dnia 24.11.2020 roku, I OSK 1311/20

,,Wątpliwości organu, co do braku takiej zmiany wynikały z planowanej wymiany na działce [...] dwóch istniejących słupów na słupy wirowane, które - mimo, iż zajmą mniejsza powierzchnię działki - to jednak były elementami o innej konstrukcji, a zatem doszłoby do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu, co nie mieściło się w pojęciu remontu. Zdaniem Sądu, niewątpliwie zmiana parametrów użytkowych lub technicznych jest następstwem prac budowlanych wykonywanych nie w ramach remontu, lecz przebudowy (art. 3 pk 7 lit. a) p.b.). Organ nie dokonał jednak ustalenia, czy taka zmiana miałaby nastąpić. Z definicji remontu wynika bowiem możliwość zastosowania wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nie sposób zaś byłoby przyjmować, by intencją ustawodawcy było dopuszczenie przy wykonywaniu remontu zastosowania wyrobów budowlanych innych niż pierwotne, ale tylko pod warunkiem, że ich wszystkie bez wyjątku parametry byłyby identyczne jak wyrobów pierwotnych, gdyż byłoby to nieracjonalne, choćby z uwagi na postęp techniczny i czyniłoby remont niemożliwym w sytuacji, gdy na rynku nie byłyby już dostępne materiały budowlane o cechach identycznych jak materiały zastosowane w remontowanym obiekcie. W rezultacie – zdaniem Sądu - każdym wypadku należałoby przeanalizować, czy wyroby nowe na tyle różniły się od użytych pierwotnie, aby był uzasadniony wniosek o zmianie parametrów. Zwłaszcza, że dla ustalenia, czy dane prace mieściły się w pojęciu remontu, wymagana była ocena, czy nastąpiła zmiana parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego jako całości, a nie tylko poszczególnych jego elementów” - z uzasadnienia Wyroku NSA z dnia 23.05.2017 roku, I OSK 2193/15

,,W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego trafnie organy administracyjne przyjęły, a w ślad za nimi sąd I instancji, że przedmiotowa inwestycja jest w istocie rozbudową zjazdu, a nie jak zamiennie wskazano w skardze kasacyjnej − jego przebudową.Definicja przebudowy zawarta jest w art. 3 ust. 7a uPb, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o przebudowie − należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. Zmiana charakterystycznego parametru przedmiotowego zjazdu, tj. jego powierzchni zabudowy i szerokości słusznie zatem została potraktowana przez organy administracyjne oraz sąd I instancji za rozbudowę”- z uzasadnienia Wyroku NSA z dnia 18.12.2015 roku, II OSK 995/14

Kancelaria Radcy Prawnego

Michał Krasiński

Zadzwoń do Mnie:

+48 604 558 221

Copyright by Kancelaria Radcy Prawnego Michał Krasiński