Czasem w życiu stajemy przed wyborami, także takimi jak poniższe:

→Kurczę czy ustanowić Inspektora Nadzoru Inwestorskiego, a może projektanta sprawującego nadzór autorski bo słyszałem że nie muszę ale że można?

→A może jednego i drugiego ??

→Eeee…. tam przecież jakie to będą koszty i tak ile już Mnie kosztuje moja inwestycja!!!

→ A może żadnego z nich?

→ A po co mi oni? Na co mi się przydadzą?

W niniejszym wpisie starałem się zebrać argumentację dotyczącą fakultatywnego ustanowienia Inspektora Nadzoru Inwestorskiego oraz Projektanta Sprawującego Nadzór Autorski. Więc jeśli macie tego typu ,,zagwozdkę” zachęcam do poczytania.

Art. 18 ust. 2 i 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j.Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.)

2. Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie.

3. Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Są to zatem przypadki kiedy ustanowienie w/w osób jest fakultatywne a nie obligatoryjne o których to Prawo budowlane też stanowi jak również przepisy wykonawcze do ustawy.

Na wstępie wskaże na uprawnienia w/w osób wymienione w Ustawie Prawo budowlane:

Uprawnienia projektanta, który może sprawować nadzór autorski:

,,Art. 21. 1. Projektant, w trakcie realizacji budowy, ma prawo:

1) wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji;

2) żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie:

a) stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia,

b) wykonywania ich niezgodnie z projektem”.

Uprawnienia inspektora nadzoru inwestorskiego:

,,Art. 26. Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:

1) wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych oraz informacji i dokumentów

potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów, zgodnie z art. 10, a także informacji i dokumentów potwierdzających dopuszczenie do stosowania urządzeń technicznych;

2) żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę”.

Należy również zwrócić uwagę iż możemy powołać kilku inspektorów nadzoru inwestorskiego i jednego z nich wyznaczyć jako inspektora koordynatora:

Art. 27 Prawa budowlanego  -  ,,Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, inwestor wyznacza jednego z nich jako koordynatora ich czynności na budowie”.

Oprócz uprawnień w/w osób należy zwrócić uwagę na ich obowiązki:

Obowiązki inspektora nadzoru:

,,Art. 25. Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:

1) reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

2) sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych i stosowania przy wykonywaniu tych robót wyrobów zgodnie z art. 10;

3) sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;

4) potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy”.

Obowiązki projektanta:

,,Art. 20. 1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących

zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

1a) zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu budowlanego osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności;

1aa) wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez osoby, o których mowa w pkt 1a, opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektu budowlanego, oraz zapewnienie zgodności projektu technicznego z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym;

1b) sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;

1c) określenie obszaru oddziaływania obiektu;

2) uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;

3) wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;

3a) sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1213);

4) sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie:

a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,

b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

2. Projektant zapewnia sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego oraz technicznego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

3. Obowiązek, o którym mowa w ust. 2, nie dotyczy:

1) zakresu objętego sprawdzaniem i opiniowaniem na podstawie przepisów szczególnych;

2) projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe”.

Biorąc pod uwagę w/w uprawnienia i obowiązki osób sprawujących samodzielne funkcje techniczne rozważając fakultatywne ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski należy w mojej ocenie zwrócić uwagę na:

→ Oczywistym jest że ustanowienie w/w osób zwiększy koszty Naszej inwestycji - prowadzenia robót budowlanych lub budowy obiektu budowlanego - za wykonaną przez te osobą pracę dla nas przecież trzeba będzie uiścić odpowiednie i stosowne wynagrodzenie ( każdemu należy się przecież godne wynagrodzenie za wykonaną pracę). Jednak czy te zwiększone koszty związane z wynagrodzeniem powinny nam przesłaniać dalsze argumenty?. Wydaje się że nie. 

→ Wyobraźmy sobie że zatrudniamy jako inwestor do budowy naszego obiektu budowlanego jakiegoś wykonawcę, który mówi do nas spokojnie mam własnego kierownika budowy z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.  Możemy sobie wyobrazić że w takiej sytuacji kierownik oprócz kierowania budową będzie ,, bardziej” służył wykonawcy - jego interesom niż naszym. W takiej sytuacji w mojej ocenie powinniśmy ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego – będzie to Nasz przedstawiciel na budowie, który będzie kontrolował poczynania wykonawcy i kierownika budowy i reprezentował nasze interesy,

→  Udział inspektora nadzoru inwestorskiego w trakcie wykonywania robót budowlanych lub budowy obiektu budowlanego to faktyczne zastępstwo inwestora, przez analogię to taki ,,Nasz budowlany techniczny radca prawny” :D

→  Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski to zwiększenie gwarancji: realizowana inwestycja jest pod kontrolą osoby posiadającej stosowną wiedzę techniczną i praktyczną co powoduje iż inwestycja winna zostać zrealizowana zgodnie z oczekiwaniami inwestora oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę, projektem, zasadami wiedzy technicznej i sztuki budowlanej,

→Wyznaczenie omawianych osób to także zwiększona kontrola nad przebiegiem naszej budowy, większa pewność iż zostanie zrealizowana w założonym przez Nas okresie czasu.

→ Jeśli zdecydujemy się ustanowić w/w osoby bez wątpienia minimalizujemy też ryzyko wystąpienia nienależytego wykonania robót budowlanych. Co z kolei wiąże się z kosztami które mogłoby wystąpić problemami z odbiorem itd, ewentualnymi procesami sądowymi. Bez wątpienia wady takiego obiektu które mogą powstać wpływają również na jego późniejsze komfortowe użytkowanie zgodnie z jego przeznaczeniem. Nawet  poprawienie wad na etapie budowy obiektu jest  zdaje się łatwiejsze ( chodź zależy to również od charakteru tych wad).

→ Inspektor nadzoru inwestorskiego realizuje również jak to nazwę swoistą funkcję ochronną dla inwestora - Chroni jego portfel :D ;) Wyobraźmy sobie bowiem sytuację w której wykonawca zawyża ceny materiałów budowlanych.

→ Zarówno inspektor nadzoru jak i projektant o czym można wyżej przeczytać w regulacjach Prawa budowlanego mogą wstrzymać budowę w sytuacji powstania zagrożenia, co może uchronić nas przed np katastrofą budowlaną, roszczeniami innych osób z powodu utraty życia i zdrowia itd.

→ Posiadając materiały budowlane i osobę inspektora nadzoru inwestorskiego zwiększamy jednocześnie Naszą gwarancję że do Naszej budowy/robót budowlanych nie zostaną użyte niewłaściwe materiały budowlane.

→ Chodź będziemy musieli ponieść koszty ustanowienia w/w osób to powinniśmy przemyśleć przed jakimi kosztami mogącymi powstać na Naszej inwestycji można nas to uchronić ( niedoróbki, wady, roszczenia, ewentualne procesy sądowe, złe materiały budowlane).

Zapewne jeszcze znajdzie się jeszcze jakaś dodatkowa argumentacja której nie wskazałem.

Sami stojąć przed fakultatywnym wyborem będziemy musieli to rozważyć i podjąć właściwą dla Nas i Naszej inwestycji decyzję.

W mojej ocenie musimy zwracać uwagę na charakter i skomplikowanie techniczne oraz organizacyjne Naszej inwestycji, zaufanie do wykonawcy i jego rekomendacje ale warto! 

Zarówno inspektor nadzoru budowlanego jak również projektant to uczestnicy procesu budowlanego, posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, wiedzę techniczną i praktyczną dostosowaną do stopnia skomplikowania naszej inwestycji.

A Wy co myślicie? Zachęcam do dyskusji i własnego przemyślenia ;)

Kancelaria Radcy Prawnego

Michał Krasiński

Zadzwoń do Mnie:

+48 604 558 221

Copyright by Kancelaria Radcy Prawnego Michał Krasiński